慧聪网首页-所有行业-资讯中心-企业管理-商务指南-展会-访谈-行业研究-找供应-找求购-论坛-博客-慧聪吧-免费注册-我的商务中心-即时沟通-站点地图

金茂雪山语葛怀恩:后端服务成就旅游地产

http://www.sport.hc360.com2013年03月13日10:20中国青年网

    在楼市调控“紧箍咒”未见放松的当下,传统住宅市场遭遇寒流,成交低迷,房企库存也日渐高企,资金周转不畅。面对举步维艰的住宅市场,不少房企开始另辟蹊径,大力发展产业地产,旅游地产从中脱颖而出,成为房企争夺的重要区域。

    而云南因其四季如春的温和气候,优美的自然风光,壮丽的山川河水,悠久的历史文化,丰富的旅游资源成为继海南之后国内炙手可热的旅游区域。2012年1-5月,丽江累计接待海内外游客635.05万人次,预计2012全年丽江游客量可达1524.6万人次。随着旅游业的发展,游客集中涌入,旅游地产消费人群也将迅速增加。金茂雪山语作为一个方兴地产在丽江打造的高端旅游地产项目,如何打造高端物业体验?大批涌入的高端酒店品牌又将给丽江、丽江旅游地产带来什么?而旅游地产区别于城市住宅拥有怎样的特性?

金茂雪山语葛怀恩:后端服务成就旅游地产

金茂雪山语葛怀恩:后端服务成就旅游地产

    对话金茂(丽江)置业有限公司副总经理葛怀恩,一起探讨如何运营旅游地产,如何运营丽江旅游地产?

    金茂雪山语打造综合型度假产品

    金茂雪山语经过前期的规划,酒店和度假物业产品都已经进入到开工的阶段。日后,项目所面对的客户群体为具有度假需求的中高端客户,主要集中在沿海经济发达城市,西南片区川渝云高端客户。

    从前期的规划到产品工程,项目定定位为一个综合型的度假产品,这体现在不仅提供了酒店度假模式,也提供了私人准定制型的度假模式。在整个社区里,主要注重两个方面的打造:第一个是配套服务,第二个是物业服务。这两个方面也是旅游地产最主要的两个因素。在配套方面,考虑到度假产品是以度假为核心,是需要大量的配套来支撑产品品质。金茂雪山语所打造的不是单一的配套模式,社区内不仅有酒店,而是精心打造包括从酒店模式到社区会所模式四个层级的度假模式配套,以满足客户的不同需求。

    在物业上,度假产品对后端运营提出更高的要求,后端运营也是项目运营过程中产生溢价价值所在。所以在物业服务方面,项目将由金茂物业来打造整体度假服务模式,来满足客户后期的度假需求。

    高端酒店品牌助力丽江旅游模式转型

    度假跟旅游观光不同,度假是在人们生活水平达到一定程度后的奢侈享受,度假是对生活的一种提升,是高于在城市生活的一种状态,需要有一种更为放松的感受。所以度假型产品引入国际酒店品牌,正是看中其优良的服务体系,这将大大的提升项目的软实力。只有良好的服务才能让客户在度假中真正的体验超越城市日常生活的感受。

    在世界范围内的度假区,在建筑水平达到一定标准之后,更多的是通过服务来让客户感受到尊贵感和舒适感。对于丽江而言,这几年一直处于大众观光的市场包装和市场运作,通过这些高端酒店的入驻,最直接的是可以提升丽江整体服务水准,更进一步可以将丽江目前这种单一的观光模式过渡到集观光、度假为一体的多元模式。也就是说高端酒店品牌的出现对丽江整体转型有巨大的帮助。而丽江旅游地产的开发模式应该是用国际化的角度去诠释丽江民族文化,让人们在优质的服务环境中享受丽江优质的自然、文化资源。

    度假的本质就决定了服务是至关重要的。人们度假不同于观光,不是每天要去看景点,而是要找一个地方让自己安静的有一种净心的感受,去调节自己的心情。所以金茂雪山语在物业服务品质和功能化配套上精益求精,让客户在良好的自然环境下有一种全新的体验。

金茂雪山语葛怀恩:后端服务成就旅游地产

金茂雪山语葛怀恩:后端服务成就旅游地产

    净心源于丽江落实在配套

    净心这个概念是跟丽江特色的旅游资源做结合的,丽江市是一座有文化、有历史、有自然的三遗城市,丽江区别于三亚,三亚因为有海,所以给人予活力的感觉,而丽江是一个让人们调整心情的地方。所以在项目配套上,更多地以净心、养心作为配套的重点,比如禅修、养颜SPA。

    丽江大香格里拉地区作为全球自然资源最丰富的地区,一直被称为东方秘境。金茂雪山语希望除了让客户在项目上体验净心的感觉,同时也享受到大自然带来的舒适感和净心的感觉,精心为客户打造独特的净心度假路线,以满足客户长期度假的需求。

    后端服务是旅游地产成功与否的标准

    前些年的度假地产还是和城市地产一样,盈利模式只是单纯的依靠物业销售。但是对于方兴地产来说,在旅游地产的开发中讲求的是物业的销售和持有比例。个人认为,只有一个具有长线眼光的开发商才能做好度假产品,做好旅游地产。旅游地产区别于城市住宅,并不是一个天天消费的产品,人们对旅游地产的消费讲求的是短期的、即时的度假体验,因此旅游地产强调的是后端服务。虽然后端服务就会涉及到大量的运营投入,也增加项目运营风险,但只有足够的投入才能满足客户的度假需求。

    旅游地产是一个长线的项目,开发旅游地产需要具有长线眼光。旅游地产首先需要具有独特资源,而且具备长期持有性,另外在运营过程中需要平衡长期持有和销售的比例。旅游地产更多的价值溢价和客户感受都来自于项目后端的运作,因为度假是需要氛围的,是需要配套服务的,是需要酒店式的物管服务的。这些东西都是一个旅游地产项目成功和长期成功的必要因素。

    旅游地产对于开发商本身的要求是非常高的,区别于城市地产,旅游地产不是将所有产品都卖出去就能解决问题,更重要的是给客户度假提供后端服务。这对于一家开发商运营能力提出了很大的考验。未来真正有实力的有前景的项目都需要大型开发商来运作,讲求持有和销售物业的合理配比。旅游地产项目产生效益是两个部分,一个是前期的销售,这会直接带来的现金流和利润;另一个是后期的运营带来的长线收益,个人觉得大型开发商才有实力来做这种运营上的平衡。就不能很短视来看卖掉物业获得收益来评价这个项目成功与否。

    房地产市场需求多元化

    政府的调控是一直的,市场也不是单一的市场,不会只是刚需性的市场。通过政策的调控不断调整之后,多元市场都会有所发展,当然也包括高端市场。客户的需求已经从单一的刚性需求多元化,包括改善性需求、度假需求、养老需求。随着市场的不断发展,政策的不断完善,原来的畸形市场是会慢慢转变成合理,但是这是需要一段时间去调整的。